GAZİMAĞUSA-İSKELE-YENİBOĞAZİÇİ İMAR PLANI
PLAN TASARISI İLE İLGİLİ GÖRÜŞLER
Ercan Hoşkara,
Öğretim Üyesi
DAÜ, Mimarlık Fakültesi
Gazimağusa – İskele – Yeniboğaziçi İmar planı süreci yaklaşık bir yıldır devam ediyor ve nihayet sürecin sonuna yaklaşıyoruz. Aralık ayında sürecin son adımı gerçekleşecek. Hatalarına, eksiklerine rağmen, öncelikle siyasi irade göstererek süreci başlatan Bakan Sayın Ayşegül Baybars’a teşekkür etmek lazım. Ancak, emirnameden bugüne kadar yaşanan gelişmelerde, temsil ettiği kitle açısından değerlendirildiğinde kanımca en büyük başarı Müteahhitler Birliği Başkanı Sayın Cafer Gürcafer’indir. Kamu yararına olsun veya olmasın kendi örgütü açısından talep ettiği değişiklikler konusunda olağanüstü bir sonuç almıştır. Üzülerek söylemeliyim ki bu süreçte, Ülkesel Fizik Plan’da açıkça aktör olarak gösterilmelerine rağmen, KTMMOB, Üniversiteler ve en önemlisi Belediyeler Müteahhitler Birliği Kadar başarılı olamamıştır. Hatta açıkça konuşmak gerekirse, maalesef sürece seyirci kalmışlar ve imar planının kamu yararına düzenlenebilmesini sağlayamamışlardır (Tabii ki sorumluluğun büyüğü, kamu yararını öncelikli tutması gereken siyasi erkin olduğu yerdedir, yani Sayın Bakandadır). Fakat tam şimdi, son düzlükte olsa bile, sözkonusu aktörlerden kamu yararına çok güçlü bir ses duymak istiyorum. Ya şimdi konuşsunlar ya da sonsuza kadar sussunlar. Konuşurlar mı susarlar mı bilmem ama ben daha önce Sayın Ayşegül Baybars ve Şehir Planlama Dairesi ile paylaştığım düşüncelerimi Sizler ile de paylaşıp sözümü söylemek istiyorum. Umarım sesim duyulur.
İmar planı kamu yararına yapılmalıdır. Bir arazi imara kapalı oluyorsa, bu kamu yararınadır. Aynı şekilde, bir arazi imara açılıyorsa veya imar yoğunluğu artırılıyorsa bu da kamu yararına olmalı ve kamu buradan pay alıp kapanan yerlerin kamulaştırılması ve ihtiyaç duyulan alt yapı yatırımlarının yapılabilmesi için gerekli kaynağı sağlayabilmelidir.
Eğer, altyapı sorumluluğu belediyelere, artı değerler ise özele verilirse, belediyeler altyapıyı yapacak kaynağı bulamazlar.
İmar planları 1/30000 ölçekte hazırlanan çalışmalar olduğundan, kentsel niteliği artırmada tek başına yeterli olması mümkün değildir. İmar planı taslağına göre her yere gelişigüzel apartmanlar, binalar yapmak artık mümkün olmayacak. Ancak mevcut taslak da ihtiyaçdan kat kat fazla bir alanı imara açık tutmaktadır. Bu durum imar alanı içinde yaygın, dağınık ve bütünsellikten uzak parçaçıl gelişmelerin önünü kesemeyecektir. Bu durumun önlenebilmesi kentsel gelişim projeleri ile kamu insiyatifinin kamu yararına süreçlere dahil olması ile mümkün olabilir. Kentsel gelişim projeleri ve/veya konut gelişim projeleri müteahhitlerin insiyatifine bırakılamaz. Müteahhitlerin iş alanı gelişim değil inşaat yükleniciliğidir. Belediyelerin kentsel gelişim birimlerinin olmayışı ve bu konuda belediyelerin önünün açılmaması, serbest piyasa koşullarının sadece müteahhitler tarafından belirlenmesine neden olmaktadır. ÜFP’de de belirtilen planlama araçları bir an önce hayata geçirilmezse ve belediyeler gelişim projelerinde kamu yararına insiyatif almazsa maalesef imar planının amaçlarının büyük bir bölümünün gerçekleşmesi mümkün olmayacaktır.
Belediyeler sosyal ve çevresel altyapıları yapabilmesi için imar haklarından gerekli payı alabilmelidir.
Bu çerçevede ve diğer özel noktalar ile ilgili imar planı taslağı kapsamındaki görüşlerim aşağıdaki gibidir:
Kamu arazileri yeşil alan oluyor. Kamunun dar gelirliler için konut sağlama sorumluluğu da var. Özel sektöre imar haklarını koşulsuz verip, dar gelirlinin dar gelirinin tamamını konuta harcamasını sağlayıp, bu işten zenginleşenler için de kamu arazilerini yeşil alan olarak kullanmak kabul edilemez.
Konut sektöründe kamu, yeniden kamu özel ortaklığı ile aktör olmalıdır. Kamu arazileri ve yüksek yoğunluk hakkı verecek imar hakları çevresel ve sosyal altyapılar ve dar gelirlilerin kira öder gibi konut sahibi olmasında kullanılmalıdır.
Müteahhitler müteahhitlik yapmalı, parasını da müteahhitlikten kazanmalıdır. Arazi spekülasyonu veya gelişim insiyatifi üstlenerek para kazanmak müteahhitlik değildir. Gelişimi yönlendirmek, arazi değer artışlarından faydalanmak kamunun işidir. Bu değer artışları ise sadece ve sadece kamu yararına kullanılmalıdır. Aynı şekilde kamu yararını koruyabilmek için arazi değer artışları mutlaka şerefiye vergisine tabii olmalıdır. Buradan elde edilen gelirlerle, kamu yararına imara kapatılan alanların tazmini yapılmalı veya piyasa bedeli ödenerek bu alanlar kamulaştırılmalıdır.
İmar planı kamu yararına yapılır, vatandaşlar arasında adaletsizlik yaratma gibi bir misyonu yoktur.
Bu imar planı maalesef kamu yararına yapılma misyonundan çok belli çevrelerin yararına yapılmış ve her türlü pazarlığa açık olmuştur.
Yaygın, dağınık, parçaçıl yapılaşmaya çözüm üretemiyor.
Yerel yönetimlere daha fazla yetki verilmeli. Belediyeler kentini planlayabilmeli. Iyi yönetimler fark yaratabilmeli. Yetki, sorumluluk ve hesapverebilirlik aynı yerde olmalı. Alt yapıyı belediye yapacak, çöpü toplayacak, suyu verecek ama plan yapamayacak. Planı kim yaptıysa alt yapı sorunlarını da o çözmeli.
Imar hudutu alanında 2037’ye kadar nüfusun yüzde kaçı kanalizasyon altyapısına kavuşacak sorusuna mali olanakları da göstererek cevap verilebilmelidir. Endişem kaynak yetersizliğinden hedeflenen kanalizasyon çalışmalarının yapılamayacağıdır.
İmar planı taslağına göre İskele 2037’de Mağusa’dan neredeyse daha büyük bir merkez olacak gibi görünüyor ancak ÜFP’de böyle bir öngörü yok.
Surlar önü ve sosyal konut bölgeleri neden %40 olsun. Yarım arsada bir konut ve iki katlı bina olarak yapılacaksa neden 104 m2 olarak sınırlı olsun. Bu bölgeler kent merkezinde kat sınırı olan bölgeler. Burada ev almak isteyenler 100 m2 kare yerine bence 200 m2 ye kadar müstakil bir konuta sahip olabilmesi gayet doğal. Toplamda %80, tabanda %40 olabilir. Kent merkezinde bahçeli evler hatta bahçeli sıra evler olabilir (yatay apartman gibi).
Minimum konut büyüklüğü 50 m2’den az olamaz kuralı yanlış. Buna ekleme yaparak ancak stüdyo ve tek odalı konutlar 30m2’ye kadar olabilir, demek lazım. Veya bu 30 m2 hizmet ve idari alanlarda geçerli olabilir de denebilir. Sürdürülebilirlik açısından bir ihtiyaca cevap verirken gereğinden fazla kaynak kullanmak ve bunu zorunlu hale getirmek doğru olmayacaktır. Kent merkezinde tek kişi veya çocuksuz yaşayan çiftlerin ihtiyaçlarına minimum standartlarda cevap verilebilmelidir.
Kent merkezlerinde sokak cephesinde süreklilik e bütünsellik sağlayacak, tanımlı yeşil alanlar yaratan veya sosyal tesisler oluşturan bütünleştirilmiş parseller ve karma kullanımlı (mix use) projeler kamu yararı sağlayacak şekilde belli nitelikleri ve yeterli altyapıyı arayan kurallara bağlı olarak teşvik edilmelidir.
Otopark gereksiniminin tamamının kendi parselinde karşılanması arayışı kentsel dokunun oluşmasını engelliyor. Zemin katlar araç parkına dönüyor. Planlama kentsel ve mimari tasarımdan bağımsız ele alınabilecek bir süreç olmamalıdır.
Kent merkezlerinde daha çok karma kullanım olmalı. Karakol, sakarya. Bu bölgelerde kentsel dönüşüme de olanak verecek düzenlemeler yapılmalı. Parsel bütünleştirmeleri (1000, 2000, 5000 ve 10000 olacak şekilde kademeli olarak), kentsel gelişim projeleri ve bu projelerin niteliğini artıracak şekilde mimari yarışmalarla elde edilmesi, yapı arsa oranları ve kat yükseklikleri ile teşvik edilmeli. Kent merkezlerinde, özellikle kentsel yaşamın aktif olarak sürdüğü alanlarda, cephe sürekliliklerinin oluşmaması kentsel mekan kalitesini oldukça düşürmektedir. Bitişik nizam uygulamasına olanak sağlayacak düzenlemeler yapılmalı veya bu olanaklar teşvik edilmelidir.
Köyiçi yoğunlukların emirnamenin de altına düşürülmesi doğru değildir, bu oran en az 1.2 olarak korunmalıdır. Merkezlerin yoğunluğunun düşürülmesi ve merkez dışındaki alanlarda daha yüksek yoğunlukların olması plan amaçlarına da ters bir uygulama olacağını düşünüyorum.
Mağusa’da kıyı bildirimi kapsamında olan bir bölgeye imar planı ile koşulsuz 1.8/1 yapı arsa oranı imkanı verilmesi kamu yararına değildir. Söz konusu alan çok dar bir alandır. Bu bölgede yoğunluk aranıyorsa o zaman kamu yararına olacak şekilde parsel bütünleştirilmesi, tanımlı yeşil alanlar oluşturulması ve sosyal altyapılar için alan terkedilmesi koşulları ile yoğunluk artırılmalıdır. Aksi takdirde 0.35’den 1.80’e oranın taşınması, mevcut parsel yapısı ile sadece kamu kararıyla parsellerin değer artışı sağlanılacaktır ki imar planının böyle bir amacı olmamalıdır. Bu alanın diğer geniş konut alanları gibi 0.5/1 veya 0.6/1 yapı arsa oranına sahip olması veya yukarıda tanımlanan kamu yararı içeren unsurlarla uygulanması daha doğru olacaktır.
Spor sahaları ve Mağusada yeni çağdaş bir stad ve Su sporları için alanlar da düşünülmesi katkı sağlayacaktır veya Belediyelere bu düzenlemeleri yapabileceği planlama araçları imkanı sunulmalıdır. (bknz. KTMMOB, Ülkesel Fizik Planı Çalışma Grubu Raporu, Şubat 2015, Planalama Araçları Önerileri, s.78.)
Hizmet alanlarında mutlaka parsel bütünleştirmeleri teşvik edilmelidir. Mağusa’da Küçük Sanayii olarak bilinen alan kentsel dönüşüm mantığı ile düşünülmez, parsel bütünleştirmeleri teşvik edilmezse, plan amaçlarına ulaşılmasının mümkün olmayacağını düşünmekteyim.
Bölgesel kent merkezleri kentsel dönüşüme girmesi gerekecektir, dolayısıyla bu alanlarda kamu insiyatifi ile yapılacak büyük projelere teşvik (yapı arsa oranının artırılması) verilmelidir.
Faaliyet kooridorlarındaki bahçe duvarsız ve otoparksız uygulamalar yol boyunca diğer alanlarda da uygulanmalıdır. Bu alanlarda mümkün olduğunca bitişik nizam uygulamaları teşvik edilmelidir. Bunun için uzun cepheli parsel teşvik edilmeli ve bütünlüklü cephe tasarımı yapılabilmesinin önü açılmalıdır.
Suriçinde yatak kapasitesinin 20 ile sınırlandırılmasının doğru olmadığını düşünmekteyim. Bu mevcut büyük parsellerin de bölünmesine neden olabilir. Bu uygulama parsellerin bütünleşmesini ve bütüncül çözümler elde edilmesini engelleyen bir durum yaratacaktır. Tam aksine parsel bütünleşmeleri teşvik edilmeli. 5-20 yataklı küçük turistik tesislerin yanında 50 hatta 100 yatağa imkan verecek butik otellerin oluşumu da desteklenmelidir. Bunun için birden fazlan binanın ve parselin birleştirilerek kooperatif mantığı ile yönetilmesi sosyal, ekonomik açıdan da mimari kalite ve bütünsellik açısından da katkı sağlayacaktır.
Sur içindeki tüm otoparklar teşvik edilmeli veya tüm kullanımlar ortak olarak otopark katkısını vermelidir. İki farklı uygulama yapmak doğru olmayacaktır.
Otopark artırma, sürdürülebilirlik kriterlerine aykırı bulunuyor. Daha fazla otopark daha fazla aracı teşvik ediyor. Bu bağlamda planın da toplu taşımayı desteklediğini düşünürsek, otopark artırma çabalarının toplu taşımanın gerçekleşmeyeceği varsayımına dayandığını düşünebiliriz. Sürdürülebilirlik kriterlerinin hemen hepsi otopark sayısının azaltılmasını teşvik etmektedir.
Şehirde %kaç yeşil alan ve park öngörülüyor sorusuna net bir cevap verilebilmelidir.
Mağusada yeterli çevre yolu önerilmemektedir. Örneğin Derinya ile Salamis yolunu birleştiren bir çevre yolunun gerçekleştirilmesi ciddi ekonomik, çevresel katkılar sağlayacaktır; şehir içi trafiğini rahatlatacaktır.
Toplu otoparklar kamu veya belediyeler tarafindan yapilmali deniyor, ancak bunun için arazi ve finans nasıl sağlanacak hiç açıklanmıyor ve hatta hiç düşünülmüyor.
Belediyeler alt yapıyı yapacak otopark yapacak, arazilerini de yeşil alan olarak verecek, ancak belediyeler bu hizmetleri hangi arazilere ve hangi kaynakla yapacak planlanmıyor.
Otoparklar suriçinde de dokuya zarar vereceğinden parsel içinde karşılanmamalı, ancak ihtiyac toplu otoparkta karşilanmalıdır. İhtiyacı azaltmak için ulaşım sistemi geliştirilmelidir. Dolmuş taksiler, küçük minübüsler toplu taşımacılığın gelişimi için teşvik edilmelidir.
Toplu taşıma kamu tarafından geliştirilecek deniyor ama T izinleri özelde ve kamu için bu alanda atılım yapılabilmesi için imkan yaratılmıyor.
Kamu konut gelişimlerinde yeniden aktör olmak zorunda.
Yaygın ve dağınık bir şekilde yapılaşan alanlarda motorsuz ulaşımın gelişmesi pek mümkün olamayacaktır. Motorsuz ulaşım daha çok karma kullanım olan alanlarda ve daha kompakt çözümlerde olabilmektedir. Kentli tüm ihtiyaçlarını yürüyüş mesafesi içinde karşılayabilmelidir. Özellikle turist ve öğrencilerin ve gençlerin kent merkezlerinde bu olanaklara sahip olabilmesi önemlidir. Bu motorsuz ulaşım toplu taşıma ile de desteklenmeli ve bireyler arabasız kentin her noktasına ulaşabilmelidir.
Kıyıda planlanan yaya ve bisiklet yolu toplamı 30 kmdir.
Mağusa kıyıda gelişimini sürdürebilmelidir. Serbest bölge turizm ve yat limanı ile beraber ciddi bir sea front olarak tasarlanmalı. Mağusa sea front projesi lagunadan glapsidese kadar uzanmalıdır. Bu alan, karma kullanım aktiviteler ve konut alanlarını içermeli. Mağusa kenti ciddi bir turizm merkezine dönüşmelidir. İskelede yapılan bir deniz kenarı düzenlemesinin yarattığı potansiyel düşünüldüğünde Mağusa’nın sahip olduğu potansiyeli görebilmek çok zor olmamalıdır. Mağusa limanıyla, sahilleriyle, tarihi merkezleri çok ciddi bir kent merkezi olmaya adaydır. Mağusa İskele’nin gölgesinde kalacak bir şehir değildir. Mağusa potansiyelini kullanmalı eski konumunu geri almalıdır. İskele turizm potansiyelini kullanmalı, aynı zamanda yük limanı ve serbest liman potansiyelini de bölgeye kazandırmak önemlidir. Mağusa tarihsel olarak önemli bir kent geçmişine sahiptir. Bu tarihsel geçmiş kullanılmalıdır.
Bir imar planı müteahhitlerin sahip oldukları arazi konumlarına göre yapılmaz. Elbette müteahhitler de ciddi bir paydaştır ancak bu rol toplumun genel yararının önüne geçemez veya geçirilemez.
Eski eser tespit edilip imara kapatılacak alanlar veya sınırlanacak alanlar kamulaştırılmalı veya tazmin edilmelidir.
Sonuç olarak, ve özetle, mevcut plan taslağına “Kamu Yararı” da dahil edilmelidir, çünkü unutulmuştur.